Проблемы с обременением недвижимости могут неожиданно сорвать предстоящую сделку купли-продажи. Решить эти вопросы желательно еще на этапе подготовки жилья к продаже, иначе оно может надолго стать для продавца «мертвым грузом».
Несколько владельцев недвижимости
Если квартира закреплена сразу за несколькими собственниками, то продать ее будет намного сложнее. С квартирой, купленной в браке, любые манипуляции с можно проводить только после согласия всех владельцев. В том случае, если недвижимость не распределена по долям, то каждый из супругов после продажи получит половину от целой стоимости квартиры. Если же в квартире были выделены доли на каждого собственника, то потребуется согласие всех хозяев. Можно перед продажей выкупить их части недвижимости и остаться единственным владельцем. Тогда проблема с дальнейшим согласованием исчезнет.
Незакрытый долг по ипотеке
В том случае, если квартира приобреталась в ипотеку и кредит до конца не погашен, то ее продажа может произойти только после согласия банка. Перед сделкой нужно обратиться в отделение кредитора, написать заявление о том, что вы желаете продать квартиру. Финансовая организация может как одобрить, так и выписать запрет на сделку. В случае одобрения нужно написать заявление о досрочном погашении кредита в день, когда будет заключаться договор купли-продажи жилья. В этот день покупатель поместит деньги в банковскую ячейку или переведет на счет продавцу, часть этих средств заберет в банк в счет оплаты долга.
В том случае, если согласие банка на продажу квартиры не будет получено, то здесь также есть выход. Покупатель должен предоставить продавцу задаток, равный оставшейся сумме по ипотеке. Если сумма большая, то такого покупателя придется искать довольно долго, что и скажется на сроках продажи недвижимости.
Несовершеннолетние собственники или дети владельцев
В том случае, если при погашении части ипотечного кредита использовались средства материнского капитала, то дети автоматически становятся собственниками квартиры. И поэтому продажа жилья может сопровождаться определенными трудностями, так как за правами детей зорко следит опека, которая не позволит ухудшить жилищные условия детей. Органы опеки могут не дать разрешения на сделку, если в дальнейшем вы планируете купить квартиру, меньшую по площади или переехать из города в деревню, где условия будут заведомо хуже, чем они есть сейчас. Но опека не будет против сделки, в которой будут улучшены жилищные условия детей. В этом случае нужно заранее их оповестить, чтобы получить соответствующие документы, так как их оформление занимает длительное время.
Незаконная перепланировка
Незарегистрированная перепланировка всегда будет незаконной, если на нее нет соответствующего разрешения. Она также может повлиять на продажу недвижимости. Ее в любом случае придется узаконить или вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если покупателя не испугает этот момент, то вам придется снизить цену. В дальнейшем у нового собственника быть проблемы, так как перепланировка окажется уже его головной болью. Узаконивать то, что вы изменили, придется уже ему.
Долги за коммунальные услуги
Долги за коммуналку также отталкивают потенциальных покупателей. Такую задолженность могут взыскивать уже приставы, которые имеют право наложить запрет на продажу квартиры. Но здесь также есть выход. Продавец может снизить стоимость жилья на сумму образовавшегося долга, и покупатель сам рассчитается по счетам предыдущего владельца.