Кредит (особенно по договору ипотеки) за рубежом, возможно ли это в принципе? Рассматривая этот вопрос нужно учесть еще один достаточно важный аспект, а именно особенности кредитования, предусмотренные в условиях кризиса. Разумеется, существует множество на первый взгляд положительных и даже откровенно заманчивых аспектов. Особенно если сравнивать ипотеку за рубежом и ипотеку в РФ. Первое – это процентные ставки, а также возможность брать кредит без видимых ограничений. Поэтому для наших соотечественников предложения кредитования по договору ипотеки от зарубежных банков кажутся привлекательными.

Мысли о том, что любой среднестатистический россиянин в перспективе может стать полноправным владельцем дорогостоящего и вполне приличного загородного особняка за рубежом (к примеру, в Италии), многим не дают покоя. Если в расчет взять определенные особенности цен на жилую недвижимость, то сейчас их характеризует крайне положительная тенденция (динамика роста).

Ипотека за границей

Если с выплатами (конечно не обязательно) возникнут проблемы, приобретенное имущество с легкостью можно будет перезаложить, или вовсе выгодно перепродать.  В каждой из оговоренных ситуаций прибыль будет очевидной, а главное гарантированной. Единственное, что в отлаженную систему ипотеки (особенно это коснулось заграничных систем кредитования) столь неуместные корректировки внес мировой финансовый кризис. Затем путь к ипотеке на время для иностранных граждан был полностью перекрыт. Позднее эти пути были снова налажены, но во взаимоотношениях все же присутствовали определенные сложности. Поэтому банки Европы менее добродушно, а главное не так легко начали соглашаться на подобные сделки с иностранными заемщиками. Максимально ужесточились прежние требования. Это отразилось, конечно же, на рабочей документации. Максимально избирательно и даже можно сказать придирчиво иностранные банки теперь относятся к таким показателям как:

• Платежеспособность нерезидентов;

• Наличие полного пакета документации;

• Поручительство;

• Документы, подтверждающие платежеспособность.

И другим важным аспектам.

Сейчас граждане РФ могут оформить ипотечный кредит далеко не в каждом зарубежном банке к сожалению.

Ипотека в Греции

Почему ипотечного кредитования как такового в Греции  не существует? О том, что Греция приблизилась к грани дефолта, местные банки пребывают в ожидании неизбежного краха и собственного банкротства. И все это протекает на фоне максимально возросшей безработицы, знают, пожалуй, все. Кроме этого, в стране проходят массовые демонстрации. Их инициаторы призывают народ выступать против правительственных, так называемых антикризисных мер. Правительство не способно утвердить новые программы и урегулировать процесс выдачи кредитов, концентрируется непосредственно на сборе долгов, обязывая заемщиков погасить кредиты и полностью рассчитаться с банками-кредиторами.

Потому сложности в этом плане могут возникнуть не только у граждан РФ, но и у представителей ЕС (впрочем, и у самих греков тоже). Соответственно в Греции кредиты россиянам начали выдавать не очень охотно. Этот процесс начался сравнительно недавно. А самым активным (пиковым) периодом считался период с 2008 по 2009 год.

Подобную ситуацию можно назвать никак иначе как абсолютной «неразвитостью» ипотечного рынка в Греции. Что, собственно говоря, и поспособствовало тому, что сегодня Греция является не самой популярной страной кредитором среди иностранных заемщиков и потенциальных покупателей жилья. Ввиду чего банки Греции продолжают рассматривать заявки так называемых соискателей, и планируют продолжать свою работу еще как минимум шесть-восемь месяцев. В особенно сложных ситуациях, когда в силу определенных обстоятельств работа существенно усложняется, указанный период (шесть-восемь месяцев) может затянуться даже на год. Основной причиной для задержки послужит уже ранее упомянутая «нерасторопность» греческих банков и соответствующих финансово-коммерческих учреждений.

Что касается так называемых докризисных ставок (непосредственно по ипотеке), то ранее в Греции они придерживались на уровне 5,5%.

Сегодня жилье в Греции пользуется не особо высоким спросом, и при этом стремительно и весьма ощутимо теряет в цене. Поэтому недвижимость в Греции становится объектом пристального внимания иностранцев, которые стремятся скупить ее по сравнительно низким ценам. Этот факт также говорит о глубине кризиса, и является неким показательным фактором, так как в Греции дешевеет вся жилая недвижимость, и элитное дорогостоящее жилье.

Повышенный спрос на жилье здесь еще обусловлен тем, что эта страна, скорее всего, выйдет из зоны Евро, из-за чего денежное выражение жилой недвижимости (так же, как и коммерческой) упадает еще ниже. Предварительная оценка дает нам конкретные цифры, прогнозируя, что данное падение будет колебаться в пределах 20% (плюс или минус будет не столь существенным).

Ипотека в Болгарии

Более ужесточенные условия и практически в корне измененные правила дали возможность немного поднять прежнюю процентную ставку (Болгария):

Сегодня процесс выдачи ипотеки в Болгарии не резидентам, многие иностранные банки расценивают как своего рода жесткий ответ со стороны правительственных чинов этой страны на неожиданный экономический кризис в Европе. Правительство Болгарии убеждено, что этот способ будет максимально простым, а главное удовлетворительным, и впоследствии поможет реализовать большую часть непроданных объектов.

Эту точку зрения Михаил Киселев (официальный представитель «Партнер Болгария») расценивает как несколько провокационную и считает ее недостоверной. Потому, что Болгария (как утверждает сам чиновник) является не достаточно популярной в оценочных позициях иностранных покупателей. А ведь именно они считаются основными, и заметьте массовыми потребителями дорогостоящей курортной недвижимости.

Эта стратегия привела к тому, что сегодня в Болгарии кредиты начали использовать лишь только в 15% от ипотечных договоров. Для сравнения приведем данные 2008 года, когда подобную схему для себя считали приемлемой и максимально эффективной примерно 25,7% от общего числа покупателей. Нынешние участник рынка в своих решениях более осторожны, кроме этого, они лучше проинформированы (располагают информацией обо всех возможных условиях финансирования и об их преимуществах). Во времена так называемого строительного бума все было на порядок сложнее.

Сейчас минимальным сроком получения кредита считается срок в десять лет. Но чрезмерно высокие первоначальные процентные ставки в совокупности с длительным минимальным сроком погашения привели к тому, что болгарская ипотека, практически единогласно была признана малоэффективной и невыгодной.

Безусловно, иностранным заемщикам предоставляется возможность рассчитаться по кредиту (заранее погасить его) раньше указанного срока. При этом допускается вариант расчета «меньше чем за три года».  Конечно же, он вынужден будет выплатить сумму неустойки, а это значит, что дополнительно придется оплатить еще 3%, ранее не предусмотренных процентов. Если используется иная форма расчета, к примеру «более трех лет», тогда заемщик обязуется выплатить дополнительных 5% от остаточной суммы.

Среди банков (на это нужно обратить особое внимание!), которые охотно   выдают российским клиентам ипотеку, большим авторитетом пользуются следующие финансовые и коммерческие учреждения:

• Объединенный Болгарский банк;

• Банк ДСК;

• Postbank;

• Unicredit Bulbank.

Примечательно то, что в Болгарии кредит могут получить как сами иностранцы (самостоятельно), и по поручительству болгарского представительства (с помощью конкретного представителя). Если используется второй вариант, и к процессу оформления ипотеки привлекаются третьи лица, нужно обязательно предоставить доверенность, которая будет оформлена на имя болгарского представителя. В качестве официальных представителей обычно выбирают соответствующие агентства по недвижимости, которые работают на территории Болгарии. Обращаться можно к местным строительным компаниям.

Относительно вознаграждения, которое в любом случае полагается за предоставленную помощь в решении вопросов получения ипотеки, сумма его, как правило, оговаривается отдельно. Так как установленных расценок и прайс-листа как такового не существует. Стоимость данной услуги обычно умалчивают, и считают некой коммерческой тайной, поэтому она известна только двум сторонам – заказчику, и компании-исполнителю, разумеется.

Единственное «Но», которое может воспрепятствовать вашему сотрудничеству с болгарскими представителями, или, по крайней мере, заставить вас еще раз основательно и хорошенько все обдумать – это отсутствие каких-либо гарантий.

Кроме этого, предварительно должны быть учтены национальные особенности процесса кредитования (ипотеки в Болгарии). Потому, что не резидент может получить только лишь 70% от общей (первоначальной, разумеется) стоимости недвижимости. А срок для получения кредита (максимальный, конечно же), здесь колеблется в пределах двадцати лет. Обязательно учитывается возраст клиента, так как изначально в этой стране действуют возрастные ограничения для заемщиков (они должны быть не младше восемнадцати лет). Также под особенно пристальным контролем находится момент окончания оплаты. При этом возраст женщин и мужчин не должен превышать установленных границ в 60 и 65 лет соответственно.

В докризисный период подавляющее большинство англичан и жителей Ирландии приобретали жилую недвижимость именно в Болгарии. При этом, как правило, используя возможности ипотечного кредитования. Их схема сотрудничества несколько отличалась от привычной для нас схемы кредитования, так как кредит при этом оформлялся в местных банках (в Америке или Ирландии).

Радует то, что иностранцы при получении кредита в Болгарии могут договориться с финансовыми учреждениями, и также, как и местные жители (жители Болгарии), ежемесячно вносить процент несколько выше, предусмотренной ранее процентной ставки.

В 2012 и 2013 году произошло значительное увеличение цен на все коммунальные услуги в Болгарии, это послужило сильным негативным толчком на рынке недвижимости Болгарии. Обязательно узнавайте суммы ежемесячных коммунальных платежей, они уже перевалили российские.

Ипотека в Турции

Ипотека за границей

В Турции ипотека для иностранцев считается доступной, но не повсеместно. К этой стране наши соотечественники испытывают особую страсть и уже достаточно давно проявляют неподдельный интерес. Поэтому ипотека здесь кажется особенно привлекательной. В ответ на столь повышенный интерес и вполне оправданный спрос на элитную жилую недвижимость некоторые застройщики готовы предложить более чем выгодную бесплатную рассрочку на целый ряд строительных объектов. Речь идет о проектах, которые находятся на так называемой начальной стадии «строительства». Многие нерезиденты стремятся получить указанные жилые объекты именно таким способом.  Что привело к следующим последствиям. Суммарный объем всех выданных кредитов по договорам ипотеки в Турции составил сумму в $40 млрд. Затем, к концу марта следующего 2011 года указанные показатели заметно возросли (в среднем до $45 млрд.). Данное уплотнение рынка жилья, исходя из расчетов специалистов в перспективе, непременно увеличит прежнее число домовладельцев. Соответственно число потенциальных клиентов у компаний застройщиков также существенно возрастет.

Впервые кредит по договору ипотеки был выдан иностранцам здесь еще в 2007 году.  Поэтому можно судить о богатом опыте кредитования и сотрудничества с зарубежными клиентами. Фактически все представители местных банков (банков в Турции) убеждены, что ипотека, которую предлагают турецкие финансовые и коммерческие учреждения для иностранцев кажется привлекательной потому, что имеет сравнительно низкую процентную ставку. Даже если сравнить ее с аналогичными показателями в России. Это мнение совсем недавно озвучила Ирина Михайлик (нынешний председатель «Yunivir»). Действительно во многих банках Турции ставка для ипотечных договоров в среднем составляет 4% (максимум 6%, в год, разумеется).

После кризиса ситуация в сфере кредитования фактически не изменилась. Более того, подавляющее большинство экспертов, убеждено в том, что кризис в экономике не коем образом не повлиял на общее количество не только местных, но иностранных покупателей. Поэтому прежня процедура оформления кредита в Турции, также осталась неизменной (в отличие от других стран кредиторов). 

Примечательно то, что эта процедура (конкретно в местных, турецких банках) является предельно простой, и по времени занимает всего одну или две недели. Единственным препятствием и весьма неприятным моментом считается то, что в Турции не все банковские учреждения готовы сотрудничать с иностранцами, если разговор заходит о приобретении жилой недвижимости (пускай даже не элитной). Поэтому список банков, которые готовы выдать кредит по договору ипотеки в Турции можно назвать таким обедненным. А вот собственно и он сам:

1. Банк «Фортис»;

2. «Гарантии банк»;

3. «Дениз» банк.

Последний в этом списке «Дениз» банк предлагает клиентам минимальный размер кредита в виде суммы €25 тыс. В то время как остальные банки пока так и не определили свой собственный минимум.

Фиксированной величиной в случае с кредитованием можно считать только максимальный размер кредитной ставки. Он в турецких банках составляет сумму в 50% от общей оценочной (акцентируем внимание на слове оценочная) стоимости. Для того чтобы оценку можно было считать полностью достоверной и безоговорочно полагаться на нее, контрольная оценка производится при участии экспертов. А банк в свою очередь оценивает следующие показатели:

• Заработная плата заемщика;

• Иные доходы получателя кредита;

• Суммарный доход за последние годы;

• Сумма пенсионных начислений.

А также частично другие финансовые показатели.

Нужно учесть, что оценка всех ранее описанных показателей производится бесплатно сотрудниками банка, только в случае если клиент оформляет кредит в указанном банке.

Национальные особенности кредитования по договору ипотеки:

1. Максимальный кредитный срок в Турции составляет пятнадцать лет;

2. Кредит по договору ипотеки могут оформить граждане фактически всех стран, но в первую очередь, конечно же, представители тех стран, которые имеют открытое взаимное соглашение непосредственно с Турцией;

3. В случае непредвиденного досрочного погашения кредита, как во многих других странах (не исключение Россия) нужно будет уплатить неустойку, общий размер которой составит два процента;

4. Возраст заемщика не должен превышать указанные пороги (не менее 25 и не более 70 лет);

5. Обязательным условным пунктом считается страхование, которое способно дать определенные гарантии в случае природных катаклизмов, бедствий и прочих форс-мажорных ситуаций (страховать собственную жизнь при этом не обязательно).

Ипотека в Испании

В Испании кредитные ставки по договорам ипотеки стабильны, но при этом общее число должников почему-то неуклонно растет.

В Испании сегодня готовы приобрести жилую недвижимость примерно 70 или 75% от общего количества потенциальных покупателей. Все они стремятся использовать возможности ипотеки. Но если учесть сегодняшнюю нестабильную ситуацию в экономике, которая частично отразилась не только на Европе, но и конкретно на финансовом положении Испании, ранее заявленный процент желающих начал постепенно снижаться. Тем не менее, цены на жилую недвижимость (и на коммерческую также) по-прежнему остаются предельно низкими. Их сумма составляет €50 000, может чуть больше. Поэтому нет смысла обращаться в банк и привлекать к покупке кредитные средства, ведь данная сумма у большинства клиентов присутствует в так называемом «живом» виде. Соответственно с целью максимального привлечения клиентов испанские банки предлагают ипотеку под 60% от общей стоимости (предварительной оценки) жилья. А чтобы указанное предложение казалось еще более выгодным и перспективным, прежний срок погашения ипотеки был продлен до 25 лет (разумеется, с возможностью досрочного, официально разрешенного погашения). Кроме этого, в Испании потенциальные заемщики могут самостоятельно получить кредит по договору ипотеки. Следовательно, для этого им не нужно будет привлекать посторонних (незаинтересованных) людей, представителей или поручителей.