Те клиенты, которые определились с ипотечным банком (уже успели выбрать наиболее подходящий банк), а также определились с выбором квартиры, с уверенностью могут сказать, что успешно прошли не малое количество всевозможных бюрократических процедур. И вплотную приблизились к получению ипотечного кредита.

Следующий этап является более продолжительным, если не сказать самым длительным и предельно ответственным. Это этап непосредственного погашения кредита. Он готовит множество различных проблем, поэтому к нему нужно готовиться более тщательно. Что нужно знать и на какие подвохи обращать внимание при погашении ипотечного (продолжительного) кредита? Узнаем сейчас.

Срок, предусмотренный для погашения долгосрочного ипотечного кредита: 

Погашать кредит (ипотечный) можно равномерно, разбив его на равные части. Эту форму принято классифицировать как аннуитетный кредит. Во втором случае первоначальная кредитная сумма также разбивается на несколько равномерных частей, которые с течением времени постепенно уменьшаются. Эта форма кредита называется дифференцированной. Если клиенты выбирают для себя в качестве единственного приемлемого варианта дифференцированный кредит, тогда первый платежный взнос по нему будет заметно отличаться по своим объемам. Не нужно путать понятие «первый платежный взнос» и «первоначальный взнос». После чего каждый последующий месяц установленная сумма долгового погашения по ипотеке будет уменьшаться.

Если клиент, исходя из своего финансового положения, и текущих платежных возможностей, может позволить себе платить установленную ежемесячную сумму, оплаченную в первый месяц, тогда он смело может вносить указанную сумму регулярно и использовать ее в качестве постоянной. И тот факт, что все последующие платежи (после первичного платежа, разумеется) должны постепенно уменьшаться, не сможет никак повлиять на дальнейшую схему выплат. Единственное на чем он отразится – это на предусмотренном (предварительно оговоренном) сроке погашения ипотеки. Таким образом, он сократится. Добавочным бонусом станет то, что предусмотренная сумма выплат (где-то даже пропорционально) сократится. Это произойдет за счет того, что заемщик начнет погашать по ипотечному кредиту не только проценты, но еще частично затрагивать основной долг. Конечно же, механизм выплат, описанный выше, станет возможным, если сам банк не будет препятствовать подобной схеме, и не будет иметь возражений относительно досрочного погашения долга по ипотеке.

Но большинство банков не рассматривают данную перспективу в качестве допустимой для дальнейшего сотрудничества,. Поэтому они выступают против этого, ведь в противном случае с уменьшением процента они неизбежно теряют внушительную часть ожидаемой прибыли. Но, те банковские учреждения России, которые допускают данную возможность и практикуют работу с подобным механизмом выплат, утверждают, что досрочное погашение ипотеки носит массовый характер в России.

Зачастую оформляя ипотечный кредит, кредитополучатель лично изучает график рассчитанных платежей по кредиту. Обычно они имеют характерные отличия, и в разных банках составляются по-разному. Отличным также является отношение непосредственно к соблюдению предусмотренных сроков для погашений. Единственное, что так сказать обобщает все подобные системы – это штрафные санкции, которые непременно последуют вслед за нарушениями (вслед за невыплатой).

Досрочное погашение ипотечного кредита

Поэтому о сроках погашения, ни при каких обстоятельствах не стоит забывать, и желательно неукоснительно соблюдать их. Дабы избежать возможных неприятных ситуаций, нужно помнить также о внутреннем распорядке и режиме работы, так как в выходные дни или же поздно вечером касса банковского учреждения может и вовсе не работать. Имеет смысл во избежание подобных казусов заключить дополнительный договор непосредственно с вышестоящим руководством (вашим работодателем), согласно которому ежемесячно от общей суммы вашей заработной платы будет удерживаться определенная денежная сумма. После чего посредством безналичного перечисления она будет переходить на расчетный счет банка-кредитодателя. Если подобной схеме расчета не будет препятствовать ни одна из сторон (разумеется, если финансовое учреждение, с которым вы сотрудничаете, не имеет ничего против). Только в этом случае данный вариант можно будет считать возможным и приемлемым.

Какие преграды и форс-мажорные обстоятельства могут возникнуть в процессе досрочного погашения ипотеки?

Затруднить процесс досрочного погашения могут сразу два фактора:

  1. Установленная минимальная сумма, которая в итоге учитывается при любой попытке так называемого «несанкционированного» досрочного погашения. Разброс в этом случае составит от $450 до $2 900, что в переводе на наш денежный эквивалент равно 14 000 – 85 000 рублей;
  2. Попытка вынудить клиента досрочно заявить о своем намерении полностью рассчитаться по кредиту (погасить его). При этом, для того чтобы затормозить нежелательное досрочное погашение работники банка используют второй хитрый способ – принуждают ожидать клиентов в течение 15-30 календарных дней. Но опять, же повторимся, это вариант возможен только в случае, если клиенты заранее проговорятся о своем скрытом намерении досрочно погасить ипотеку. Затем (по прошествии 15-30 календарных дней), после официального получения разрешения, заемщика обяжут внести оговоренную сумму, и в случае невыполнения данного обязательства на него будет наложен штраф (серия штрафных санкций).

Следовательно, если минимальная сумма выплат будет достаточно большой, вероятность того, что заемщик сможет найти и оплатить ее в максимально краткие сроки резко сокращается.

Это интересно: читайте все наши статьи из раздела «Ипотека» и Вы узнаете как наиболее выгодно взять и использовать данный вид кредита.

Кроме этого, банк может по своей инициативе указать то период (срок) в течении которого абсолютно все досрочные платежи и вовсе не будут приниматься. Жаль, что на подобные хитрости и коварства сегодня идут многие банковские учреждения. Вторым не менее каверзным вариантом может быть то, что банк установит крайне неподходящий и неприемлемый период для погашения оговоренной суммы. С поправкой на то, что невыполнение предписанных указаний непременно повлечет за собой серию штрафных санкций, которые составят в общей сложности 2-3% указанной суммы.

Примечательно то, что длительность каждого из периодов может быть различной и в совокупности составлять три месяца, или максимум пять лет (разумеется, с момента непосредственного подписания кредитного (предметного) договора). Если говорить о самом популярном и приемлемом варианте на сегодняшний день, то им, безусловно, является договор, общая продолжительность (срок действия), которого составляет в общей сложности полгода.

Сегодня действуют специальные программы, которые способны разрешить (допустить вероятность) погашения кредита без штрафов и всевозможных ограничений. Их особенности максимально подробно описаны в законодательно утвержденной форме кредитного (предметного) договора. Подробно изучив их можно извлечь много полезного для себя.

Первый совет:

В любом случае имеет смысл более тщательно отслеживать подобные тонкости на начальном этапе. Причем делать это желательно на этапе непосредственного выбора банка, а также в последующем, в процессе чтения кредитного договора. В случае если на руки вам выдается сумма, которую погасить без особых проблем и колебаний вы можете полностью, тогда сделать это нужно незамедлительно. Вас не должны пугать при этом даже многочисленные штрафы, так как в этом случае наличие штрафных санкций не делает подобного рода сделку менее выгодной и перспективной. В любом случае так вам будет дешевле, чем продлевать финансирование и продолжать платить по той же схеме, используя предварительно оговоренные платежи.

В соответствии с этим банк должен непременно пересмотреть первоначальные условия и внести соответствующие коррективы в условия вашего последующего сотрудничества по кредитованию. Если речь идет о досрочном, но при этом частичном погашении, то также, как и в первом случае, соответствующие изменения должны быть внесены в договор. Проценты при этом, как правило, остаются неизменными, сокращается только срок кредита.

Второй совет:

Охотно соглашайтесь на предложения об уменьшении оговоренных выплат, потому, что деньги у вас при этом появятся сразу. Затем вы сможете направить их на другие более актуальные для вас нужды, или досрочно погасить ипотеку, что также неплохо.